Unwirtschaftliche Betriebskosten können Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen

Sind einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Vorjahr um über 10 Prozent gestiegen, müssen Sie als Vermieter dafür nachvollziehbare Gründe in der Abrechnung angeben. Fehlen solche Angaben in Ihrer Abrechnung, laufen Sie Gefahr, dass Sie wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit die Nebenkosten nur in der Höhe des Vorjahres auf Ihren Mieter umlegen können.

Zur Vermeidung dessen sind Ihrerseits detaillierte Ausführungen notwendig, wodurch die Preissteigerungen hervorgerufen wurden. Angeben müssen Sie auch, warum diese Preissteigerungen nicht vermieden werden konnten, beispielsweise durch Beauftragung eines anderen Unternehmens. Liegen die Preissteigerungen bei über 50 Prozent, müssen Sie als Vermieter sogar darlegen, ob und welche Preisverhandlungen sie mit dem bisher beauftragten Unternehmen im Einzelnen geführt haben um die Kosten zu senken. Sie müssen aber auch nachweisen, was Sie unternommen haben um mit einem anderen, günstigeren Unternehmer einen neuen Vertrag abzuschließen. Ansonsten müssen Ihre Mieter diese extrem erhöhten Betriebskosten wegen Unwirtschaftlichkeit nicht zahlen. Sie können auch in einem solchen Fall lediglich die Kosten des Vorjahres geltend machen.

Routinekontrollen des Vermieters nur ausnahmsweise erlaubt

Unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter berechtigt ist, eine Mietwohnung zu besichtigen wurde durch das Münchener Landgericht in einem aktuellen Urteil entschieden. Ein Vermieter hatte seinen Mieter ohne Begründung aufgefordert mit ihm zwecks Besichtigung der Mietwohnung einen Termin zu vereinbaren. Er berief sich auf ein im Mietvertrag vereinbartes Besichtigungsrecht. Nach dieser Regelung musste der Mieter, in angemessenen Abständen nach rechtzeitiger Ankündigung, eine Besichtigung des Vermieters zur Prüfung des Zustands der Mietwohnung dulden. Dafür waren im Vertrag bestimmte Tage und Uhrzeiten festgelegt. Der Mieter verweigerte eine Besichtigung mangels Angabe eines Grundes. Der Vermieter reichte Klage ein.

Das Münchener Landgericht entschied zu Gunsten des Mieters. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters bestand nicht, weil dieser im Prozess vortrug, er habe die Besichtigung zur Überprüfung des Allgemeinzustandes der Wohnung durchführen wollen. Das Gericht stufte die Klausel im Mietvertrag als unwirksam ein. Dass eine Wohnungsbegehung in angemessenen Zeitabständen möglich sein sollte, war zu unbestimmt. Routinekontrollen durch Vermieter, zum Zwecke der Untersuchung einer Mietwohnung auf ihren Allgemeinzustand, sind grundsätzlich unzulässig. Nur wenn ein konkreter Grund vorliegt, kann ein Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Wohnungsbesichtigung verlangen (LG München II, Beschluss v. 21.07.2008, Az. 12 S 1118/08).

Mieter darf während Besichtigung seine Meinung äußern

Wie weit das Recht eines Mieters auf Kundgabe seiner Meinung geht, hatten die Richter der Berliner Verfassungsgerichtshofs zu entscheiden. Ein Mieter hatte während einer Hausbesichtigung durch den Vermieter und Kaufinteressenten Flugblätter in den Hof geworfen, in denen eine solidarische Protestaktion der Mieter angekündigt wurde. Da die Interessenten von dem Kauf Abstand nahmen, kündigte der Vermieter dem rebellierenden Mieter fristlos. Als die Kündigung und die anschließende Räumungsklage in allen zivilgerichtlichen Instanzen für rechtswidrig erklärt wurden, reichte der Vermieter eine Verfassungsbeschwerde ein.

Die Verfassungsrichter urteilten, dass ein Mieter auch während einer Besichtigung mit einem Kaufinteressenten gegenüber dem Vermieter seine Meinung äußern darf. Das gilt selbst dann, wenn durch die Meinungskundgabe die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden. Der Vermieter sei nicht beleidigt oder in anderer Form in seiner Ehre verletzt worden. Nur eine solche Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Vermieters hätte eine Kündigung gerechtfertigt. Das Grundrecht des Mieters auf freie Meinungsäußerung war höher zu bewerten als die Vermögensinteressen des Vermieters (VerfGH Berlin, Beschluss v. 22.01.2008, Az. 70/06).

Mieterin bricht sich die Hand: Hausmeister haftet nicht für Spinne

Ob ein Hausmeister für Körperschäden, die durch Insekten oder Spinnen verursacht wurden, haftbar gemacht werden kann, hatte das Karlsruher Oberlandesgericht im Juni 2009 zu entscheiden. Eine Hausbewohnerin war in der Tiefgarage der Wohnanlage gestürzt. Sie verlangte vom Hausmeister Schadensersatz wegen Verletzung der Reinigungspflicht. Insbesondere verlangte die Klägerin ein Schmerzensgeld in Höhe von 6.000 Euro. Ursache des Sturzes soll eine große schwarze Spinne gewesen sein, die sich in Kopfhöhe an einem Faden von der Decke herabließ. Als die Geschädigte das Tier wahrnahm, sei sie in Panik ausgewichen und habe das Gleichgewicht verloren. Durch den Sturz erlitt sie einen Handgelenkbruch. Nach dem Hausmeistervertrag war der Hausmeister verpflichtet, die Tiefgarage einmal im Monat zu reinigen.

Das Oberlandesgericht wies die Klage ab. Die klagende Hausbewohnerin konnte nämlich nicht nachweisen, dass eine mangelhafte Reinigung der Garage durch den Hausmeister der Grund für die Anwesenheit der Spinne war. Der Hausmeister war nicht verpflichtet, die Reinigung genau an dem Tag des Unfalls durchzuführen. Nur dann wäre es möglich gewesen, dass an diesem Tag keine Spinne in der Garage hätte aufgefunden werden können. Der Hausmeister durfte die Reinigung aber an jedem beliebigen Tag des Monats durchführen. Auch durch eine regelmäßige  Reinigung der Tiefgarage hätte nicht sichergestellt werden können, dass keine Spinne vorhanden ist. Es war nämlich nicht auszuschließen, dass neue Spinnen in die Garage eindringen. Die Klägerin hatte dieses Lebensrisiko daher selbst zu tragen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.06.2009, Az. 7 U 58/09).

BGH stärkt Rechte von Gasabnehmern

In zwei aktuellen Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) Preiserhöhungsklauseln in den Verträgen der Berliner Gasag und eines Versorgers aus Niedersachsen für unwirksam erklärt. Bei der Berliner Gasag sollte der Gaspreis laut Vertrag den Ölpreisen folgen. Deshalb sollte die Gasag berechtigt sein, die Entgelte an ihre geänderten Bezugskosten anzupassen. Bei dem niedersächsischen Energieversorger hieß es in den Vertragsbedingungen, dass der Preis nach billigem Ermessen angepasst werden darf.

Der BGH erklärte die Klauseln für unwirksam, weil in beiden Fällen die ausdrückliche Pflicht fehlte, den Preis gegebenenfalls auch nach unten zu korrigieren. Die Kunden würden unangemessen benachteiligt, weil die Unternehmen im Fall sinkender Kosten keine Pflicht zur Senkung der Preise in die Verträge aufgenommen hatten. Klauseln in Verträgen der Energieversorger sind somit unwirksam, wenn sie nur eine Berechtigung zur Anhebung der Preise regeln, aber keine Pflicht zur Senkung der Preise. Die Urteile gelten für Gaslieferungsverträge, wie sie inzwischen von der Mehrheit der Verbraucher abgeschlossen werden (BGH, Urteile v. 15.07.2009, Az. VIII ZR 56/08 u. VIII ZR 225/07).

Trittschalllärm: Kein Mangel wenn bei Errichtung gültige DIN-Norm eingehalten wurde

Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf Nachzahlung einbehaltener Miete. Das Gebäude, in dem die vermietete Eigentumswohnung lag, war 1970 errichtet worden. Nachdem die Eigentümer der darüber liegenden Wohnung den PVC-Belag durch Fliesen ersetzt hatten, hatte der verklagte Mieter sich über erhöhte Trittschallgeräusche beklagt und die Miete einbehalten. Ein Sachverständiger bestätigte, dass durch die Fliesen tatsächlich Schallbrücken entstanden sind. Die DIN-Werte, die beim Bau der Wohnung galten, waren jedoch eingehalten worden; hingegen nicht die strengeren, seit 1989 gültigen DIN-Grenzwerte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zu Gunsten des Vermieters, dass der Mieter die einbehaltene Miete nachzahlen muss. Der erhöhte Trittschall stellte keinen Mangel der Mietwohnung dar. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, so sind die technischen Normen maßgeblich. Dabei sind zumindest die DIN-Normen anzuwenden, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Die beim Umbau geltenden DIN-Normen sind für den Vermieter jedoch nur verbindlich, wenn er selbst bauliche Maßnahmen durchführt. Im entschiedenen Fall hatte aber nicht der Vermieter umgebaut, sondern der Eigentümer der über der Mietwohnung liegenden Wohnung. Zudem stellte der Austausch des Fußbodens keine Umbaumaßnahme, sondern lediglich eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags muss der Trittschall nicht den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Norm genügen sondern nur jener zur Zeit der Errichtung des Gebäudes(BGH, Urteil v. 17.06.2009, Az. VIII ZR 131/08).

Eigentümer darf unberechtigt geparkte Fahrzeuge abschleppen lassen...

Dass die Kosten für ein abgeschlepptes Fahrzeug dem Eigentümer eines Privatgrundstücks zu erstatten sind, wenn er ein unberechtigt abgestelltes Fahrzeug abschleppen lässt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang Juni entschieden.

Auf dem Schild eines Geschäftsparkplatzes wurde darauf hingewiesen, dass die Parkplätze von Kunden nur für die Dauer von 90 Minuten genutzt werden dürfen. Parkende Kunden waren aufgefordert eine Parkscheibe sichtbar hinter die Windschutzscheibe zu legen. Auf dem Schild wurde auch die Warnung mitgeteilt, dass widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge abgeschleppt werden. Im April 2007 kaufte ein Kunde im Geschäft nur Zigaretten und ging dann ins nahegelegene Fußballstadion. Der Pkw wurde abgeschleppt und der Eigentümer des Parkplatzes forderte vom Halter des Pkw die Abschleppkosten i.H.v. 150 Euro ein.

Zu Recht entschied der BGH. Der Eigentümer des Parkplatzes war berechtigt, das unbefugt abgestellte Fahrzeug durch ein Abschleppunternehmen entfernen zu lassen. Das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs stellte eine Eigentumsverletzung dar. Die Beeinträchtigung durfte der Eigentümer im Wege der Selbsthilfe, durch Abschleppen des Pkw beseitigen. Dass auf dem Parkplatz noch Parkzellen frei waren, führte zu keinem Ausschluss des Selbsthilferechts des Eigentümers (BGH, Urteil v. 05.06.2009, Az. V ZR 144/08).

Mieterhöhung: Öffentliche Fördermittel müssen berücksichtigen werden ...

Ein Vermieter hatte im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Dahrlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und die Miete erhöht. Dabei hatte er die Zinsverbilligung zunächst in der Mieterhöhung berücksichtigt. Im April 2004 verlangte der Vermieter die Zustimmung seines Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung. Er hob die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, berücksichtigte aber die bis zum 31. Oktober 2008 fortbestehende öffentliche Förderung nicht. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung zu dieser letzten Mieterhöhung.

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) feststellte. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordert, dass ein Vermieter seine Vergünstigungen wegen der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel bei der Festsetzung der Miete berücksichtigt. Bei den gewährten Fördergeldern, handelte es sich um eine laufende bis Ende Oktober 2008 bewilligte Zinsverbilligung. Bei einer befristeten Förderung durch einen Kredit mit günstigen Zinsen muss eine Anrechung in dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsvergünstigung erhält. Ein Vermieter kann deshalb die Miete in diesem Zeitraum nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sondern nur bis zu dem Beitrag der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Miete ergibt. Durch die in § 558 Abs. 5 BGB angeordnete Anrechnung soll erreicht werden, dass bei einer Mieterhöhung auf die ortsüblichen Vergleichsmiete öffentliche Förderungen auch dem Mieter zugute kommen (BGH, Urteil v. 01.04.2009, Az. VIII ZR 179/08).

Modernisierung: Technische Regeln zum Zeitpunkt der Modernisierung sind maßgeblich ...

Ein Mieter lebte seit 1965 in einer Maisonettewohnung. Der Viermieter tauschte, auf der Grundlage einer 2002 mit dem Mieter geschlossenen Modernisierungsvereinbarung, die zu einer verkehrsreichen Straße gelegenen Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster aus. Der Vermieter hatte im Vorfeld einen verbesserten Schallschutz zugesichert. Nach Abschluss der Arbeiten sah der Mieter dies jedoch anders und behauptete, dass der Schallschutz sich verschlechtert habe. Im Gerichtsverfahren stellte ein Gutachter fest, dass die eingebauten Fenster die DIN 4109 nicht erfüllen. Der Vermieter erklärte, dass dies ohne Belang sei, weil die Werte sich auf jeden Fall verbessert hätten.

Die Richter des Landgerichts Berlin waren anderer Auffassung. Ein Mangel der Mietsache war bereits deshalb zu bejahen, weil die neuen Fenster zum Zeitpunkt ihres Einbaus nicht den geltenden technischen Regeln entsprachen. Ein Vermieter muss die geltenden technischen Normen einhalten, wenn er Modernisierungsmaßnahmen durchführt und eine Verbesserung des Schallschutzes in Aussicht stellt. Ein Mieter darf immer davon ausgehen, dass eine Modernisierungsmaßnahme den DIN-Standart erfüllt. Eine sonstige Verbesserung des Schallschutzes gegenüber dem ursprünglichen Zustand ist hierbei ohne Belang (LG Berlin, Urteil v. 11.02.2008, Az. 67 S 64/07).